新郑市龙湖镇邦友小区二期工程房屋面积存在很大差异房产测量中灰色利益链揭秘

     河南新郑:揭密房产测量中的灰色利益链

    近日,继某媒体曝光南昌某房管部门测量黑幕之后,河南省新郑市龙湖镇邦友小区二期工程的房屋面积再起波澜。

    2013年7月9日,记者在某百度贴吧上看到新郑市龙湖镇邦友小区二期工程的房屋面积存在很大的差异,为此记者专程联系了发贴发张先生。

    据张某讲,自己的的房屋房本的面积和实际面积差了二三个平方。

    当记者问起张某数据的来源时,张先生说,自己亲自测量上,房本上的实用面积多于房屋内正常使用面积2.7的平方,有的多大十多平方,邦友小区的二。

    期项目出现这种情况的不在少数,群众多次向政府反映此事,由于住建局领导后台很硬,均未得到合理解决.张先生告诉记者,住建局领导的后台很硬。

    临行前张先生指着小区的物业公司说,这些物业公司都是开发商指定的,物业公司对所有的用户收的电价及物业费均高出规定标准,有的甚至重复收费,如果不交的话,就直接断水断电,黑着呢!

    据业内专业人士介绍,测绘一般分为地形测绘、地籍测绘和工程测绘,其中地形测绘和地籍测绘是地理测绘范畴,而工程测绘则是工程建设测绘范畴。

    在房屋建筑施工中,要先对设计施工图中标定的技术尺寸进行放样,对建筑工程竣工后与设计图纸标定的尺寸限差均有严格的规范技术要求,其目的是保证房屋建筑的使用和安全。

    在工程测量规范GB50026-93和GB50026-2007中有工业与民用建筑施工放样规定:若施工55米长的建筑,放样偏差不能超过设计图纸尺寸的1厘米,竣工后的长度极限误差不能超过1.8厘米,超过该极限误差的建筑均为不合格的施工建筑。

    而房产测量规范规定:用于商品房或进入房地产市场的房屋的长度误差为7.5厘米,可见建筑施工长度和房产测绘长度的误差要求相差巨大,房屋建筑施工的长度误差精度要高于房产测绘长度误差精度7.5倍。

    虽然在建筑工程规范里,没有对建筑施工面积误差限的规定,但可以用建筑施工长度的误差反算出面积误差,如100平方米的建筑施工误差为0.06平方米(0.066%),而在房产测绘规范里有明确的规定,100 平方米的房屋测量误差可以达到0.6 平方米(0.6%),房产测量的测绘面积误差是建筑施工的面积误差10倍。

    房屋建筑的计量是遵循工程建设技术规律,有专门符合建筑施工设计规律的工程测量规范,按表中所示,房产测绘的面积计量误差整整大于房屋建筑施工面积误差10倍!

    也就是说,房产测绘使用的计量标准属于地理测绘范畴,不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求,更不符合房屋建筑工程技术的规律,就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样,是根本无法检验钟表精密程度的。

    因此,把地理测绘的标准用于房屋建筑面积的计量,不但不能计量和检验建筑竣工后的房屋面积,甚至有违国家相关的计量法规。

    专家们认为,传统的地理测绘方式根本不能用于测绘建筑工程领域里的房屋面积,房产测绘规范制定的偏差可达到面积误差比3%的法定值,比房屋建筑工程前6 次监督和检验的房屋建筑面积偏差都大很多,这使消费者可能被合法地多支付最多3%的面积增加费用,不但无形中损害了消费者的利益,而且在某种程度上也扭曲了房屋交易的真实价格。

    用业内人士的说法是,按房产测绘制定的测绘技术要求,开发商实际上虚增了房屋面积,这也突破了建设容积率指标和土地计价指标。

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