补涨型二线城市,房价还有多少空间?

 

 

文/杨国英

岁月回眸,精彩在于我们的每一次尝试。

与重庆之缘,缘于重庆楼市,前天我再回重庆,与当地的新朋故友品茶饮酒,楼市仍有最重要的谈资。

“重庆楼市还要再涨吗?”“我们还要不要再买?”这是当地朋友最为关心的话题。

我的回答:重庆楼市还要涨,但不会再猛涨;改善性需求,还可以再买,纯粹投资或投机需求,我建议不必再买。

事实上,这样的回答,或这样的判断,不仅之于重庆,之于所有的补涨型二线城市。

补涨型二线城市有哪些?早在2017年初,我就专门写过分析文章,重庆、成都、武汉、长沙和青岛,事实也证明,这一分析判断是准确的,在过去一年,这5个城市的房价涨幅,基本都排名全国前列,房价的实际涨幅,基本都超过了50%——我们于2016年底和2017年初,组团购入的两个重庆楼盘(美利山、和黄御峰),房价分别上涨了80%和60%。

这些补涨型二线城市,之所以过去一年涨幅位居全国前列,原因有二:1,在2015—2016年一线城市(北上广深)和热点二线城市(宁杭鹭榕等)大涨之后,重庆、成都、武汉、长沙和青岛必然存在跟涨效应;2,这5个二线城市,常住人口的增量,较为明显,增长多的,一年增加20多万的常住人口,增长少的,一年也能增加10多万的常住人口,常住人口的持续增长,意味着住居需求的旺盛,补涨是必然的,无非是时间问题。

这些补涨型城市的房价,会一直补涨下去吗?临界点在哪里?

以重庆为例,2016年底,我在做重庆楼市调研、并随后组织团购当地房产时,重庆主城区的平均房价为7000元/平米稍多(建面价格),同期南京的平均房价为2.4万/平米左右,重庆房价仅是南京的30%。

但在过去一年的大幅补涨之后,今天重庆主城区的平均房价,已经达到1.3万/平米左右(建面价格),而在过去一年中,南京房价整体处于可以忽略不计的微涨状态——今天的重庆主城区,房价已经是南京的50%。

那么,重庆楼市补涨的临界点在哪里?以南京楼市为参照,我的判断是达到南京房价的65%,这是参考这两座城市的人均收入、区域人口流动、购买力等多种指标得出的。也就是说,假设南京房价未来两年整体不动(事实极有可能),那么,重庆的平均房价,大概还有3000元/平米的补涨空间。

以重庆现有的平均房价计,3000元/平米的补涨空间,则意味着12%左右的年化涨幅——所以,年化12%的补涨预期,对于刚性需求、或改善性需求的,还是有吸引力的,但是,对于纯粹投资或投机的,则吸引力不是太明显,毕竟资金本身存在每年6%左右的成本。

补涨型二线城市,刚性需求仍须速入,改善型需求亦不宜拖沓,投资宜谨慎,投机请绕道!!!

补涨型二线城市,房价还有多少空间?

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