澳洲贷款的审查基准

 在准备申请贷款时,申请人的重点大多在于如何准备申请材料。我们在之前海外贷款系列也为大家详细介绍了申请贷款时需要的各种材料、费用,申请流程、以及会遇到的一些具体情况,如457/482签证贷款等。俗话说知己知彼,百战不殆,在贷款审批系列中,我们从银行及其他金融机构角度来为大家介绍贷款是如何审批下来的。申请人在当前的材料准备中会更有针对性,或为未来贷款计划做长远准备。

在澳大利亚,包括银行在内的所有贷款机构在审批贷款时都遵循四个基本标准,即信贷4C(FourC’sofCredit):个人信用品格(Character)、还款能力(Capacity)、抵押品(Collateral)、净资产(Capital)。

个人信用品格(Character)

银行在审核申请人的信用品格时,会全方位地考察生活就业状况和信用记录。例如:

➢申请人的工作稳定程度如何?

➢申请人的居住地是否固定,是否频繁搬家?

➢申请人过去申请过哪些贷款?

➢偿还债务需要多长时间?

➢申请人是否按时偿还贷款?

➢申请人是否曾有任何贷款违约(未付款)?

➢对于坏账,是否有任何针对申请人的判决?

➢他们进行了多少次信用查询以及在什么时间范围内?

银行审核申请人的信用记录,无疑是要确保将来能够收回贷款。在澳大利亚的申请人可以登录Veda网站来查询自己的信用记录。在申请贷款时,申请人也可以授权信贷机构对自己的信用记录进行查询。

个人的信用记录至关重要,从曾经的贷款记录、信用卡账单,到水电煤气电话费都会给申请人的信用品格带来巨大的影响。在多家信贷机构登记过房贷咨询也会被认为是高风险,因为多方咨询也意味着申请人有可能是被多家信贷机构拒绝。当银行做评估时,申请人工作的稳定性将受到重点关注。在过去12个月有过跳槽经历的申请人也被认为风险更高。

还款能力(Capacity)

为了确保贷款得以偿还,银行等贷方希望保证发放的贷款在申请人的财务承受范围之内。每个信贷机构对还款能力的具体计算公式不同,但原则上都是计算扣除支出后的盈余:税后收入—已有贷款—新贷款—生活支出—缓冲额=盈余盈余大于0就意味着申请人基本上有还款能力。

计算税后收入时,除了工资之外,加班费、奖金、佣金、政府福利补贴和投资房的房租都可能按不同比例计为收入。租金收入要减去出租管理费、市政费等,一般按80%计入,有的银行还会考虑负扣税因素。

已有贷款是指已经申请过的贷款或信用卡还款。一般来说信贷机构不管申请人的信用卡是否透支欠费,都将信用额度的3%作为每月的还款额计算。也就是说,信用卡过多或额度过高都会降低的还款能力。大多数银行使用HEM(HouseholdExpenditureMethod)来计算家庭支出。信贷机构对申请人家庭支出的估值往往高于申请人自己的估算。有的机构把配偶和子女的生活支出也记在申请人名下,保证申请人若在需要养家的情况下也能还款。

除了各项支出以外,信贷机构一般还会再收入里减去一定的缓冲额。这种保守的计算方式就是要确保还贷的万无一失。

抵押品(Collateral)

抵押品或贷款担保,是指申请人准备要购买的房产。银行等信贷机构关心的是当申请人无法偿还贷款时,抵押的房产能不能迅速转卖以收回资金。

对于抵押房产的优劣,各信贷机构的规定也各有不同。房屋大小、户型、位置、特色、产权等都会影响信贷机构对房产的评估。例如:优质抵押品可能是三居室或更大的公寓,位于城市中心、优良社区或投资热门区域,交通便利,房屋有独特的景观,产权上没有限制或附加条件。相反,小型公寓很可能不作为优质抵押品;位置偏远和没有特色的房屋也可能被压低估值,产权上有限制条件的,如养老院、旅馆、学生公寓也会受到一定的贷款限制。

净资产(Capital)

资产就是申请人拥有的房产的价值。例如,申请人有一套公寓价值100万澳元,这套房产上有70万澳元的贷款,对于信贷机构来说,申请人等于拥有30万的房产净值,也是相当于30万澳元的存款。

信贷机构通过贷款价值比率LVR(LoantoValuationRatio)来判断和控制借款人的风险。LVR是贷款金额与欲购房地产总价值(由信贷机构估价)的比例,代表了借款人能借贷到的数目。

LVR越大,银行等贷方的风险就越大,因此这也会限制了借款人能够申请的贷款项目和贷款利率。

因此信贷机构会偏向有着大笔存款或资产的申请人,如果申请人有欲购房产价格20%以上的资产或存款,也就是说LVR比率低于80%,那么贷款成功的概率会相对高一些。一旦LVR超过80%,对于信贷机构来说风险增加,很可能要求申请人购买贷款保险。如果申请人是高收入的专业人士,如医生、会计师、律师或矿业工程师,有的银行还可以免掉这些专业人士的贷款保险。

了解贷款审批,可以帮助您更有针对性地规划您的贷款项目,避开种种误区,在投资方面少走弯路。贷款的审批涉及广泛,之后的系列文章中会为大家做更详细的介绍。作为您身边最值得信赖的贷款专家,CFA用专业负责的精神,一直在认真细致地为您服务。

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