资金收紧中小房企陷危局:有的卖项目 有的赴港上市

 

创意制图/新京报记者 王远征

  与冬天还隔着一个秋天,房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意,以中弘股份为主的中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路,以弘阳地产为代表的另一批中小房企,为解决融资难题,敲响或正准备敲响港交所大门,对接资本市场,还有那些已经走在安全红线外的房企,债务违约频现,项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区,在“五限”基础上,作为房企命脉,融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。

  7单涉房ABS被叫停

  颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS,以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础,发行可交易证券的一种融资形式)产品遭遇中止/终止,让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。

  作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式,近两年,在资产证券化风口之下,各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是,为了防范金融风险,监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

  据不完全统计,截至7月18日为止的7月份,已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示,被中止或者是终止,有企业自身原因,诸如底层资产设计不符合规定,抑或是操作上的原因,但主要与当下趋严的融资政策有关,审核收紧是大趋势。

  7月12日,上交所披露,“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查,原定发行额为15.14亿元,这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中,第一家央企代表。

  此外,“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查,计划发行金额为7.87亿元;“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查,计划发行金额为10.45亿元;“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查,计划发行金额为10.5亿元;万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查,拟发行金额为50亿元,等等。

  被中止/终止案例中,不仅涉及棚改类业务,还有长租公寓等领域,总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,在底层资产这块,如果纯粹是为了企业融资,审核会比较严格,如果是长租公寓类的,还是比较支持的。

  众所周知,产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

  融资全面戴上“紧箍咒”

  自2016年“9·30”新政以来,银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示,从各渠道融资申请难易程度上来看,目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已基本停滞。

  据同策研究院监测,2018年6月份,40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元,虽然环比上月增加12.34%,但依然处于低位水平,是近一年来单月融资规模倒数第二低。

  同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,境外发债难,永续票据重启,监管趋严,融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。

  近日,据媒体报道,此前公司债与票据之间可以互还,但为防止房企融资“浑水摸鱼”,交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务:公司债只能还公司债,票据只能还票据。还有,监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,对房企来说,“熊猫债”只是很小的一个选项,收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧,以及发新债只能偿还旧债,不能发新债的影响更大。”

  海外债券的用途限制就是如此。6月27日,国家发改委召开新闻发布会宣布,房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金,仅限于归还存量外债。

  这就说明,今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆,减少债务违约,防范金融风险。但事实是,违约现象早已上演。

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