一季度再亏损,凤凰股份ST风险大增

  6月1日,凤凰股份公告称,公司于5 月31日收到副董事长汪维宏递交的书面辞职报告。此外,公告还肯定了汪维宏在任职期间对于公司产生的积极影响作用。

  凤凰股份与凤凰卫视无关,而是江苏凤凰出版传媒集团有限公司控股的地产公司。

  公开资料显示,汪维宏,1961年生,2013年12月起任凤凰股份副董事长,而据第七届董事会决议,汪维宏离任期结束(2019年12月25日)还有一年半左右。同时,汪维宏还兼任江苏凤凰出版传媒集团有限公司纪委书记、党委委员和监事会主席,任期终止日期为2019年3月22日。

  这次汪维宏的突然离职或为正常人事变动,但凤凰股份在过去一年的业绩却令人担忧。

  持续亏损

  2017年年报显示,凤凰股份扣非后净利润为-1.6亿元,同比减少404.2%;实现营业收入13.4亿元,同比下降26.14%;经营活动现金净额2.1亿元,同比减少70.67%。

  对此,凤凰股份指出,公司亏损是因为公司主营业务收入较上年有所下降,泰兴、镇江项目开始交付结转收入,因地价较高,销售毛利率偏低(其中泰兴项目毛利率为负数)导致本年盈利能力大幅下降。

  2018年第一季度,凤凰股份的盈利依旧惨淡。数据显示,凤凰股份一季度的营收虽同比增长78.75%,但扣非后净利润依旧亏损4638.1万元,对比上年一季度净利润亏损1123.7万元来看,公司的盈利状况有恶化趋势。

  2018年一季度的亏损原因与2017年大同小异。凤凰股份称,由于公司财务费用较高,且在销楼盘集中在三四线城市,销售利润率较低。

  此外,凤凰股份还预警公司年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。值得一提的是,如果今年再亏损,那么凤凰股份将会被“ST”。

  销售停滞

  2017年年报显示,公司的房地产项目具体分布在南京、盐城、合肥、南通、镇江和泰州(集中在泰兴)等地。其中,盐城和合肥地产项目在2017年营收分别减少68.73%和77.86%。镇江和泰州项目在2017年均未销售,毛利率分别为10.16%和-6.48%。

  总体来看,虽然凤凰股份2017年的生产量同比增长86.07%,但由于销售量减少9.04%,导致库存量同比增加258.32%。同时,凤凰股份2017年商业地产的销售量同比减少100%,库存量大幅增长2148.91%。

  住宅生产量增长,但年报中凤凰股份却指出该年公司住宅、公寓可售房源比2016年少。

  同时,凤凰股份在年报中表示,公司开发的办公房销售难度大,并且镇江项目(商业)未对外销售,导致商业待售面积相应增加。

  “销售停滞的一个重要影响就是房子都变成库存,无法变现,也就是说短期内公司的现金流补充或将依赖于外部融资。”一位资深地产分析师表示。

  “现在要求城镇化,很多农村居民也有在城镇里买一套房的需求,所以三四线城市的住房市场需求还是有的。但这些城市的商业地产则会有阵痛期。”中原地产市场分析师卢文曦表示。

  以养老之名,搞房地产?

  2017年年报中,凤凰股份表示公司实施战略转型,进军健康养老产业,在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。据悉,该项目已于2018年1月开始销售。

  同时,凤凰股份也指出,由于面临资金投入大、回报周期长、商业模式不成熟等经营风险,公司转型将会面临一定风险。

  截至2018年3月31日,公司的货币资金为15.73亿元,其他应收款为1814万,应付账款7.14亿元,其他应付款为3.83亿元,经营活动现金净额为-1.3亿元。

  一位会计分析师指出,“经营活动现金净额为负数表示,一定程度上企业无法从其销售商品中得到充足剩余现金去支付其流动负债。像房地产这样的存货周转期长的行业,短期偿债资金来源大部分取决于公司的货币资金储量,但如从长期企业发展来看,企业还是需要保障其自身造血能力。”

  “养老地产肯定是有市场的,尤其是对80后一代。但现在要注意房产商是不是借‘养老’名义圈地。如果是正规的开发商,自己开发自己做,在资金方面会受一点压力。产业地产的地皮便宜,但是不像住宅地产可以运用杠杆,养老地产是整体持有,资金全部要压进去,只有开始营业了,才会有稳定的现金流。”卢文曦指出。

  但是,凤凰怡然居售楼处表示,“楼盘房源为毛坯花园洋房和别墅,其中别墅还未开建,快的话2018年下半年或2019年上半年就能开盘。现在在售的是电梯花园洋房,均价为每平方米12500元,面积为75-127平方米。”

  当记者问到该楼盘是否属于养老地产时,该销售人员表示,“也不算,我们主打的是养生,但也不是说只有老人才能住在这边。后续会有健康小屋,小区住户可以免费测血脂、量血压。以后还会建一个1.2万平方米的医养中心,里面会配备护理人员。说实话,建造一家医院差不多需要五六年,因此,我们房子交付的时候,可能医养中心还未建好。”

  从上述售楼处销售人员的话来看,该养老地产项目配套功能设施尚未完善。凤凰股份如要实现其在年报中所称的“以配套养老服务为核心,打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目”的目标,似乎尚需时日。

  卢文曦表示,“从严格意义上来说,这不是养老地产,因为一般养老地产里面的设施装修都要考虑老年人需求。养老地产真正的卖点在于服务。如果里面配套设施还未完善,那么,此类养老地产尚处于概念之中,实际上还是以养老名义做房地产。”

  记者就以上问题致电凤凰股份董秘办,该负责人称:“因为对你无法确定身份,我们不在电话里谈公司的任何情况。发采访函的话,我们也要看适不适合来接待,不是说每个发采访函的公司都有义务来接待。”

  该负责人表示欢迎公司投资者、股东就不涉及公司机密问题进行询问,但当记者问是否可以就一般公司经营问题进行回答时,该负责人又表示因记者身份无法确认,故电话里不回复。

  随后,记者将问题以采访函的形式发送至公司董秘办邮箱,但截至发稿,尚未收到回复。

一季度再亏损,凤凰股份ST风险大增

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